Banken wehren sich gegen weitere Einschränkungen im Hypomarkt

Die Bankiervereinigung plädiert für Abwarten, um die Wirkung der bisherigen Dämpfungsmassnahmen zu beurteilen. Anders die Finma und die SNB: Sie wollen noch stärker eingreifen.

Die Ansichten über Handlungsbedarf auf dem Immobilienmarkt gehen auseinander: Besichtigung einer Eigentumswohnung im Zürcher Mobimo Tower. Foto: Nicola Pitaro

Die Ansichten über Handlungsbedarf auf dem Immobilienmarkt gehen auseinander: Besichtigung einer Eigentumswohnung im Zürcher Mobimo Tower. Foto: Nicola Pitaro

Robert Mayer@tagesanzeiger

Wie dringend ist der weitere Handlungsbedarf auf dem Immobilienmarkt, nachdem der Bundesrat im Januar beschlossen hat, den antizyklischen Kapitalpuffer für Wohnbauhypotheken ab Mitte Jahr von 1 auf 2 Prozent zu erhöhen? Darüber gehen die Ansichten zwischen der Schweizerischen Bankiervereinigung (SBV) und den Finanzregulatoren weit auseinander. Aus dem Branchenverband verlautet, bis weitere Massnahmen zur Abkühlung des Häusermarktes beschlossen würden, sollte erst zugewartet werden. Denn die schon ergriffenen Vorkehrungen – neben dem Kapitalpuffer die verschärfte Selbstregulierung durch die Banken bei ihrer Hypothekarkreditvergabe – würden nicht von heute auf morgen wirken. Vielmehr bräuchten sie etwas Zeit.

Bei der Finanzmarktaufsicht (Finma) und der Schweizerischen Nationalbank (SNB) stossen solche Töne auf taube Ohren. Bereits anlässlich der Bekanntgabe des höheren Kapitalpuffers zu Jahresbeginn verwiesen die SNB und das Finanzdepartement auf die damals bereits laufenden Gespräche mit der Bankiervereinigung, die den Weg zu nochmals verstärkten Selbstregulierungsrichtlinien ebnen sollten. Sollten – denn der Bankendachverband hat diese Gespräche Ende März abgebrochen. «Der Ball liegt nun bei den Behörden», sagte SBV-Sprecherin Sindy Schmiegel. «Wir erwarten von ihnen nun konkrete Vorschläge.»

Kapitalpuffer reicht nicht

Da sich die gescheiterten Gespräche primär um das Thema Tragbarkeit dreh­- ten – also um Mindestanforderungen seitens der Banken bei der Hypothekenvergabe –, steht zu erwarten, dass das Finanzdepartement die aus seiner Sicht zu verschärfenden Standards nun auf dem Verordnungsweg durchsetzen wird. Alternativ könnte die Finma ein entsprechendes Rundschreiben aufsetzen, an das die Banken gebunden wären.

Einig sind sich die Finanzregulatoren darin, dass der erhöhte Kapitalpuffer – der die Hypothekenvergabe für die Banken verteuert und damit auf der Angebotsseite ansetzt – allein nicht ausreicht, um die angestrebte Bremswirkung beim Kreditvolumen und bei den Immobilienpreisen zu erzielen. Zum einen fällt die Verteuerung in einem Umfeld historisch tiefer Zinssätze nicht entscheidend ins Gewicht. Zum andern sind die Banken hierzulande überwiegend so gut kapitalisiert, dass sie sich von einem etwas höheren Kapitalpuffer nicht aus dem Hypothekargeschäft drängen lassen.

Somit sind aus Regulierungsoptik ergänzende nachfrageseitige Massnahmen erforderlich, welche die Barrieren für Hypothekennehmer erhöhen. Und zugleich die Banken zu einer nachhaltigeren Hypothekarvergabe anhalten sollen. Dass in dieser Hinsicht noch Verbesserungsbedarf besteht, lassen Erhebungen der SNB erahnen. Demnach wären etwa 40 Prozent der neu gesprochenen Hypotheken für die Schuldner nicht mehr tragbar, wenn der Zinssatz auf 5 Prozent steigen würde. Bei 5 Prozent liegt der sogenannte kalkulatorische Zinssatz, zu dem die meisten Banken die Tragbarkeit einer Hypothek berechnen – und auf dieser Grundlage entscheiden, ob sie den Kredit vergeben oder nicht.

Wo ansetzen?

Mit Blick auf die SNB-Untersuchungen heisst es in Regulierungskreisen, in Sachen Tragbarkeit bestehe ein Ungleichgewicht, das nicht auf einzelne wenige Kreditinstitute beschränkt, sondern vielmehr flächendeckend anzutreffen sei.Dem müsse nun ohne weiteren Zeitverzug begegnet werden. Zu möglichen Massnahmen wollte sich niemand äussern, infrage käme aber:

  • Wenn Banken die Tragbarkeitsregel weiterhin verletzen, müssen sie solche Hypotheken künftig mit mehr Eigen­kapital unterlegen. Derzeit sind sie lediglich gehalten, die fraglichen Hypotheken zu kennzeichnen (als «Exception to policy»); finanzielle Konsequenzen sind damit aber nicht verbunden.
  • Weitaus radikaler ist eine im «SonntagsBlick» kolportierte Idee aus Regulierungskreisen, wonach Hypothekennehmer die Differenz zwischen dem aktuellen Hypozins und dem kalkulatorischen 5-Prozent-Satz zur Amortisation ihres Kredits verwenden müssen. Dies liefe praktisch darauf hinaus, dass für alle Hypothekennehmer der gleiche Zinssatz gelten würde.
  • Würde bei der Amortisation angesetzt, könnte die seit Mitte 2012 geltende Selbstregulierung verschärft werden. Sie verlangt, dass Hypotheken innerhalb von 20 Jahren auf zwei Drittel des Belehnungswerts amortisiert werden müssen. Diese Frist könnte nun verkürzt und/oder der zu amortisierende Anteil vergrössert werden.

Wie Regulierungskreise ferner betonen, sollen sich die zusätzlichen Dämpfungsmassnahmen nicht wie bisher allein auf selbst bewohnte Immobilien beschränken, sondern auch Renditeliegenschaften einbeziehen. Für dieses Segment wird laut Branchenkreisen ein Maximalverhältnis erwogen – von 20 – zwischen dem jährlichen Ertrag einer Immobilie und dem Kaufpreis, den die Bank mitfinanzieren kann. Erhält ein Investor 100 000 Franken Miete pro Jahr, kann die Bank für diese Immobilie nur einen Kaufpreis von 2 Millionen Franken mitfinanzieren. Will ein Investor das Objekt für einen höheren Preis als 2 Millionen kaufen, muss er dieses Kapital vollumfänglich selbst aufbringen.

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