Tückische Hypotheken-Umschichtung

Sie sind billig und derzeit beliebt – Libor-Hypotheken. Wehe allerdings, wenn das Zinsumfeld dreht, dann könnte es laut ZKB zu einem Zinsschock für Mieter kommen.

Mietwohnungen könnten von einer Zinswende hart getroffen werden: Wohnüberbauung im Raum Zürich. (Archivbild)

Mietwohnungen könnten von einer Zinswende hart getroffen werden: Wohnüberbauung im Raum Zürich. (Archivbild)

(Bild: Keystone)

Angela Barandun@abarandun

Bevor es rauf geht, geht es wohl noch einmal runter: Gemäss neuen Analysen der Zürcher Kantonalbank dürfte der Referenzzinssatz, der für die Berechnung der Mietzinsen in der Schweiz ausschlaggebend ist, noch einmal sinken. Und das obwohl zuvor sämtliche Prognosen davon ausgegangen sind, dass der absolute Tiefpunkt erreicht ist.

Die heute veröffentlichte Berechnung der ZKB geht davon aus, dass der Referenzzins im Herbst 2015 von 2 auf 1,75 Prozent sinken könnte. Autor Peter Meier hält dieses Szenario Stand heute für «ziemlich wahrscheinlich». Für Mieter würde das theoretisch bedeuten, dass die Wohnungen günstiger werden – um 3 Prozent, so sieht es das System vor.

Keine gute Nachricht für die Mieter

Eine wirklich gute Nachricht für die Mieter ist das allerdings nicht. Denn wenn der Zins tatsächlich nochmals sinkt, bedeutet das, dass er Ende 2016 umso abrupter steigen wird. Dahinter steckt eine Veränderung im Hypothekenmarkt, den die ZKB am eigenen Bestand ablesen kann – und die die Bank nun dazu veranlasst hat, ihr eigenes Szenario zu korrigieren.

Konkret geht es darum, dass die kurzfristigsten aller Hypotheken, die sogenannten Libor-Hypotheken, seit einem Jahr an Popularität gewonnen haben. Weil sich der Referenzzinssatz aus dem durchschnittlichen Zins aller in der Schweiz ausstehenden Hypotheken zusammensetzt, ist das eben auch für die Mieter relevant. Im Schnitt wurden bei der ZKB in den letzten 12 Monaten deutlich über 20 Prozent der neuen Hypotheken auf Basis des Libor-Zinssatzes ausgestellt.

Hintergrund der steigenden Popularität von Libor-Hypotheken sind die deutlich tieferen Zinsen. Für eine Libor-Hypothek zahlt man derzeit etwa 1,3 Prozent Zins, eine 5-jährige Festhypothek kostet 1,6 Prozent, eine 10-jährige 2,4 Prozent. Je mehr Hausbesitzer auf eine Libor-Hypothek wechseln, desto stärker wird der für den Referenzzinssatz relevante Durchschnittszins nach unten getrieben. Darum könnte der Referenzzinssatz nochmals sinken, obwohl die längerfristigen Zinsen langsam zu drehen beginnen.

Das Gefährliche an dieser Situation: Sobald die Schweizerische Nationalbank die Leitzinsen wieder erhöht und damit die Zinswende einläutet, werden die Hauseigentümer ihre Libor-Hypotheken eintauschen gegen längerfristige Kredite – mit deutlich höheren Zinsen. «Das lässt den Referenzzins dann aber deutlich schneller ansteigen als mit der bisherigen Prognose», sagt Meier. Konkret: Im schlimmsten Fall liegt der Referenzzins im Herbst 2018 bereits wieder bei 2,5 Prozent. «Dies entspricht einer Mietzinsteuerung von 12 Prozent innerhalb von eindreiviertel Jahren», sagt Meier, der bei der ZKB für das Immobilienresearch zuständig ist. Meier selbst rechnet allerdings eher mit einer Entwicklung, die irgendwo zwischen der alten und der neuen Kurve liegt.

Zinswende trifft viele Mieterinnen hart

So oder so: Keine schönen Aussichten für die Mieter, sagt Walter Angst vom Zürcher Mieterverband. «Wenn die Zinssituation kippt, wird das auch viele Mieterinnen und Mieter hart treffen», sagt Angst. Am schlimmsten sei es für all jene, die umziehen mussten oder noch müssen, während der Referenzzinssatz am Tiefpunkt ist. Denn sobald dieser Wert steigt, dürften die ersten Mietzinserhöhungen ins Haus flattern. «Wir empfehlen derzeit jedem, der umzieht, sein Budget mit der aktuellen Miete nicht voll auszureizen und einen Aufschlag von 200 Franken für die nächsten Jahre einzurechnen», sagt Angst.

Zwar müssen auch langjährige Bewohner damit rechnen, dass ihre Miete steigt. Dies aber nur, wenn sie in den letzten vier Jahren wegen des Referenzzinssatzes auch gesunken ist. Wer in eine neue Wohnung zieht, riskiert gerade in engen Märkten wie der Stadt Zürich, dass der Hauseigentümer dem Vormieter keine Referenzzinssenkung weitergegeben hat, die Anfangsmiete erhöht und zudem den rekordtiefen Referenzwert im Mietvertrag festschreibt. Eine explosive – und potenziell ruinöse Mischung, sagt Angst.

Mieter müssen genau hinschauen

Konkret würde das so aussehen: Die 4-Zimmer-Wohnung wurde 2008 für 2500 Franken vermietet, als der Referenzzinssatz noch 3,5 Prozent betrug. Seither wurde der Mietzins nie angepasst. Neuvermietungen der gleichen Wohnung finden mittlerweile aber für 3500 Franken statt, bei einem Referenzzins von 2 Prozent. Falls der Referenzzinssatz jemals wieder auf 3,5 Prozent steigen würde, könnte der Eigentümer die Miete theoretisch auf bis zu 4200 Franken anheben – und darin wären noch nicht einmal die Teuerung und die jährliche Kostenpauschale enthalten, die ebenfalls überwälzt werden können.

«Wer verhindern will, dass er plötzlich in so einem Szenario feststeckt, muss dem Vermieter bei einem Wohnungswechsel genau auf die Finger schauen», sagt Angst. Man dürfe keine überhöhten Abschlüsse akzeptieren – auch wenn der Druck, schnell eine Wohnung zu finden, gross sei. «Sobald der Vermieter mehr als 10 Prozent oder über 200 Franken mehr verlangt als vom Vormieter, muss man aktiv werden», rät der Experte vom Zürcher Mieterverband. Insbesondere dann, wenn der Vermieter den Preis für die Wohnung zuvor nicht an den gesunkenen Referenzzins angepasst hat.

Neu eingeführte Formularpflicht für Anfangsmieten

Ob und wie viel der Vermieter aufgeschlagen hat, müssten die Mieter im Kanton Zürich seit dem 1. November 2013 auf einem speziellen Formular sehen, das ihnen der Vermieter zwingend aushändigen muss. Darauf erkennt man zwar nicht direkt, welches der letzte gültige Referenzzinssatz war. Man kann es allerdings am Datum der letzten Mietpreisanpassung ableiten. Laut Angst hat sich die neue Formularpflicht für die Mieter schon nach einem halben Jahr bewährt – auch wenn einzelne Schlichtungsbehörden noch Mühe hätten, mit den nun häufiger vorkommenden Anfangsmietverfahren sinnvoll umzugehen.

baz.ch/Newsnet

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