Der Kauf einer Immobilie ist mit schönen Emotionen und Erwartungen, aber auch mit grossen Kosten verbunden. Die finanzielle Investition in ein Eigenheim endet aber nicht mit dem Erwerb beziehungsweise beim Notar-Termin, sondern verschiebt sich danach in Richtung Liegenschaftsunterhalt, Hypothek und Steuern. Dabei ist es lohnend, sich bereits vor dem Kauf mit den potenziell anfallenden Kosten auseinanderzusetzen und genauer hinzublicken, sei es aus strategischer Sicht oder um einfach die jährlichen Kosten zu bestimmen. Mit einer vorgängigen und sorgfältigen Planung haben Eigentümer gute Möglichkeiten, bei den Steuern Geld zu sparen. Wie diese steuerlichen Abzüge aussehen können und was man als Eigenheimbesitzer dabei berücksichtigen kann, zeigt an dieser Stelle ein kleiner Einblick.

Mit dem Erwerb einer Immobilie fallen Steuern an; doch wie setzt sich Immobilienbesitz steuertechnisch zusammen?

Direkt nach dem Kauf fallen neben den Grundbuch- und Notariatsgebühren die Handänderungssteuern an. Bei dauernd selbst genutztem Wohneigentum wird im Kanton Basel-Stadt beim Käufer vorerst keine Handänderungssteuer erhoben (beim Verkäufer grundsätzlich zu 1,5 % auf dem Kaufpreis). Ebenfalls keine Handänderungssteuer ist geschuldet bei Handänderungen an die Nachkommen, zwischen Ehegatten oder falls im Rahmen einer Ersatzbeschaffung der Verkaufserlös der vorgängigen Immobilie innert eines Jahres seit dem Verkauf in eine neue Immobilie reinvestiert wird (vorausgesetzt ist das Halten der vorgängigen Immobilie während mindestens 6 Jahren für eigene Wohnzwecke). Als Eigenheimbesitzer deklarieren Sie Ihre Immobilie in der Steuererklärung und versteuern deren sogenannten Steuerwert als Vermögen. Die Hypothekarschulden können dann beim Vermögenswert in Abzug gebracht werden. Bei der Einkommenssteuer wird bei Eigentümern neben den Einkünften aus Einkommen, anderen Vermögenswerten, Kapitalabfindungen aus Vorsorge und Geldgewinnen aus Geldspielen auch der Eigenmietwert hinzugerechnet.

Was ist der Eigenmietwert?

Der Eigenmietwert ist de facto gemäss dem Kantonsblatt (Stand April 2023, herausgegeben von der eidgenössischen Steuerverwaltung) ein Ertrag aus unbeweglichem Vermögen, also der Mietwert einer Liegenschaft, die der steuerpflichtigen Person aufgrund von Eigentum zur Verfügung steht. Dies bedeutet, dass jeder Eigenheimbesitzer für seine selbst genutzte Immobilie eine Miete bezahlt, die ein vergleichbares Objekt an vergleichbarer Lage an Miete erzielen könnte.

Für Basel-Stadt gilt beim Eigenmietwert, dass bei der kantonalen Einkommensteuer 3 % des Steuerwertes und bei der direkten Bundessteuer 4 % des Steuerwertes einzusetzen ist (Kanton: max. Fr. 61’800.–/ Bund: max. Fr. 82’400.–).

Der Eigenmietwert ist ein steuerbares Einkommen, das Mieter nicht kennen. Als Kompensation dafür können Immobilieneigentümer bei der Einkommensteuer Aufwendungen und allgemeine Abzüge geltend machen. Folgende Abzüge dürfen bei den Steuern eingereicht werden: werterhaltende Renovierungskosten, Liegenschaftsunterhaltskosten, Versicherungsprämien im Zusammenhang mit der Immobilie, Hypothekarzinsen und die indirekte Amortisation der Säule 3a.

Zudem empfiehlt es sich gerade bei Renovierungsvorhaben oder bei laufenden Unterhaltsarbeiten, diese langfristig zu planen und nicht alle auf einmal in Angriff zu nehmen, sondern – sofern möglich – über mehrere Jahre zu verteilen. Andererseits können bestimmte werterhaltende Investitionen – gerade im Kanton Basel-Stadt interessant – in Abzug gebracht werden, sofern diese zur Verbesserung der Energieeffizienz beitragen oder eine Investition in erneuerbare Energien darstellen – etwa Gebäudeisolationen, eine neue Heizung (Wärmepumpe) oder Solaranlagen.

Ganz gleich, ob Sie gerade eine Immobilie kaufen oder besitzen: Erfahrungsgemäss lohnt es sich definitiv, mit einer Fachperson die steuerlichen Aspekte rund um eine Immobilie zu klären und bestenfalls eine langfristige Unterhaltsplanung in Betracht zu ziehen.

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