Wo die Wohnungspreise in den Bergen jetzt tiefer sind

In einer Tourismusregion sind die eigenen vier Wände um über 20 Prozent billiger zu haben, Zweitwohnungsinitiative sei dank. Aber es ging auch in die andere Richtung.

Das Überangebot drückt auf die Preise: Ferienhäuser auf der Riederalp im Kanton Wallis. Foto: Gaetan Bally (Keystone)

Das Überangebot drückt auf die Preise: Ferienhäuser auf der Riederalp im Kanton Wallis. Foto: Gaetan Bally (Keystone)

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Die Walliser Berggebiete sind in tiefen Pessimismus verfallen. Der Immobilienmarkt sei in der Krise, Arbeitsplätze würden abgebaut, die Situation im alpinen Tourismus habe sich verschärft, fasste der «Walliser Bote» vor kurzem die Probleme zusammen. Schuld an der Misere trage allein die Zweitwohnungsinitiative.

Dass die Initiative Konsequenzen für den Immobilienmarkt haben würde, zeichnete sich schon bald nach dem äusserst knappen Ja im März 2012 ab. Und zwar in unerwarteter Weise. Die Initiative schreibt vor, dass der Anteil von Zweitwohnungen auf 20 Prozent pro Gemeinde begrenzt wird. In den Tourismusorten, wo naturgemäss schon viele solcher Wohnungen stehen und deshalb keine neuen mehr gebaut werden dürfen, hätten die Immobilien also eher teurer werden sollen. Ganz nach der Logik: je knapper das Angebot, desto höher die Preise.

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Im Nachhinein: War die Zweitwohnungsinitiative eine gute Sache?




In vielen von der Initiative betroffenen Gemeinden ist nun aber genau das Gegenteil der Fall, wie eine Auswertung des Immobilienbüros Wüest Partner zeigt. In mehreren Bündner Orten sind die Preise für Eigentumswohnungen seit Anfang 2013 deutlich zurückgegangen: in Bergün im Albulatal um 21 Prozent, in Samedan und St. Moritz um 12 Prozent, in Pontresina im Engadin um 14 Prozent. Derselbe Effekt zeigt sich in Saanen im Berner Oberland (–16 Prozent) oder im Wallis in Saas-Fee und Zermatt (–13 Prozent). Auffällig ist, dass 15 der 20 Gemeinden mit den stärksten Preisrückgängen in Graubünden und im Wallis liegen. Der Trend bestätigt sich, wenn man die Gemeinden zu Regionen zusammenfasst: Am stärksten gingen die Preise im Oberengadin und in den Walliser Bezirken Leuk, Visp und Martigny sowie im Verwaltungskreis Saanen-Obersimmental im Berner Oberland zurück.

Boom in Andermatt

Verantwortlich für die sinkenden Preise ist unter anderem die Panik, die nach dem Ja zur Zweitwohnungsinitiative in den Tourismusgemeinden ausbrach. Viele Landbesitzer gleisten neue Bauprojekte so rasch wie möglich auf, um noch Zweitwohnungen zu bauen, solange es irgendwie ging. Diese Objekte drängen nun auf den Markt und führen zu einem Angebotsüberhang, der wiederum auf die Preise drückt. Zudem war lange nicht klar, wie das Gesetz zur Initiative aussehen wird, weshalb potenzielle Käufer sich zurückhielten.

«Der Zweitwohnungsinitiative nun die ganze Schuld an der Entwicklung zu geben, wäre aber falsch», sagt Robert Weinert, Immobilienexperte bei Wüest Partner. Im Wallis etwa sei schon vor der Initiative sehr viel gebaut worden, und kurz nach der Annahme habe es noch einmal einen regelrechten Boom an Baubewilligungen gegeben. Auch der starke Franken spielt eine Rolle: Er macht den Kauf von Schweizer Wohnungen für Ausländer noch kostspieliger als er es ohnehin schon ist. An vielen Orten sei das Preisniveau ausserdem sehr hoch gewesen, sagt Weinert. Das gelte zum Beispiel für das Oberengadin. «Die Gruppe, die sich dort Wohneigentum leisten kann und will, ist kleiner geworden.»

Infografik: Immobilienpreise in Tourismusregionen Grafik vergrössern

Die Zahlen von Wüest Partner zeigen zudem, dass der Negativtrend bei weitem nicht alle Tourismusorte betrifft. In 77 der 131 untersuchten Gemeinden blieben die Preise stabil oder stiegen sogar. In Andermatt im Kanton Uri zum Beispiel, wo der polarisierende Investor Samih Sawiris ein riesiges Ferienresort aus dem Boden stampft, wurden Eigentumswohnungen in den letzten drei Jahren 27 Prozent teurer. Im eher unscheinbaren Tschiertschen im Bündnerland, wo ein malaysischer Milliardär das Dreisternhotel Alpina wieder aufmöbelte, betrug das Plus 26 Prozent. Allerdings ist das Preisniveau hier immer noch tief.

70'000 Franken pro Wohnung

Den konkreten Einfluss der Initiative auf die Immobilienpreise zu beziffern, ist also schwierig. Die Credit Suisse versucht es in einer neuen Studie trotzdem. Die Bank hat untersucht, welche Konsequenzen die Initiative für die Immobilienpreise in Gemeinden mit mehr als 20 Prozent Zweitwohnungsanteil hatte. Und zwar unabhängig von anderen Faktoren wie dem starken Franken oder der konjunkturellen Entwicklung. Dazu verglich die CS die Preisentwicklung in den betroffenen Orten mit jener in anderen, ihnen ähnlichen Gemeinden.

Dabei zeige sich, dass die Initiative die Wohneigentumspreise eindeutig negativ beeinflusst habe, sagt der Studienautor Daniel Steffen. 2012 und 2013 sei dieser Effekt noch nicht ersichtlich. 2014 seien die Preise in den Zweitwohnungsgemeinden dann durchschnittlich um 15,4 Prozent tiefer gelegen als in den Kontrollgemeinden, die von der Initiative nicht betroffen sind. 2015 waren es 12,6 Prozent. Der durchschnittliche Preis von Wohneigentum wird laut der Studie durch die Initiative um rund 70'000 Franken pro Wohnung oder Einfamilienhaus gedrückt.

«Sehr viele Objekte in touristischen Gemeinden stehen heute leer, und die Preise sinken», sagt auch Donato Sco­gnamiglio, Geschäftsführer des Immobilienbüros Iazi. Das zeige etwa die Situation in den von der Initiative stark betroffenen Walliser Tourismusorten. Dort gingen die Preise für Wohneigentum im letzten Jahr um 3,2 Prozent zurück, während sie in der wachstumsstarken Region Oberwallis um durchschnittlich 3,5 Prozent stiegen. «Dieser Rückgang ist grösstenteils auf die Initiative zurückzuführen», sagt Scognamiglio. Das Minus sei ausserdem «noch harmlos»: Viele leer stehende Objekte dürften noch gar nicht auf den Markt gekommen sein, weil ihre Besitzer auf eine Preiserholung hoffen. Das heisst: Die Preise könnten in den nächsten Jahren weiter fallen.

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Erstellt: 11.12.2016, 21:16 Uhr

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