Zum Hauptinhalt springen

Geldblog: Forward-HypothekLohnt sich der Aufpreis für mehr Sicherheit?

Wer die tiefen Hypozinsen für sich anbinden will, obwohl seine Hypothek noch läuft, kann dies mit einer Forward-Hypothek tun. Gratis ist dies aber nicht.

Man zahlt eine Forward-Prämie oder einen höheren Zinssatz für die Forward-Hypothek, als wenn man eine vergleichbare Festhypothek sofort abschliessen würde.
Man zahlt eine Forward-Prämie oder einen höheren Zinssatz für die Forward-Hypothek, als wenn man eine vergleichbare Festhypothek sofort abschliessen würde.
Illustration: Christina Baeriswyl

Im Februar 2022 läuft meine Hypothek im Umfang von 400000 Franken aus. Einen Teil werde ich amortisieren. Für den Rest brauche ich eine neue Hypothek. Mein Bankberater hat mir bereits vor zwei Monaten neue Angebote gemacht. Allerdings mit Kosten für die Fixierung des vorgeschlagenen Hypozinses. Lohnt es sich, zu bezahlen, um jetzt schon die Hypothek zu fixieren, oder rechnen Sie weiter mit einem tiefen Zinsniveau? Leserfrage von M.B.

Bei den meisten Banken kann man die derzeit rekordtiefen Zinsen für sich langfristig im Voraus anbinden, selbst dann, wenn die bisherige Hypothek noch läuft. Möglich ist eine frühzeitige Zinsanbindung mit einer sogenannten Forward-Hypothek.

Die genauen Bezeichnungen sind bei den einzelnen Banken unterschiedlich. Das Prinzip ist aber immer gleich: Man fixiert den Zins einer Festhypothek, die man erst ein bis maximal drei Jahre später braucht, schon heute, obwohl man noch eine Hypothek mit noch andauernder Laufzeit besitzt.

Man kann seine Hausfinanzierung so besser berechnen.

Der grosse Pluspunkt einer solchen Forward-Hypothek liegt darin, dass man sicher ist, dass man weiter von den extrem tiefen Zinsen profitieren kann, auch wenn die Zinsen später während der Laufzeit der Forward-Hypothek steigen würden. Man kann seine Hausfinanzierung so besser berechnen und sichert sich ab.

Gratis gibt es solche frühzeitigen Zinsanbindungen in der Regel aber nicht. Man zahlt entweder eine Forward-Prämie oder aber einen höheren Zinssatz für die Forward-Hypothek, als wenn man eine vergleichbare Festhypothek sofort abschliessen würde. Wie hoch die Prämie bzw. der Zinsaufschlag ausfällt, hängt stark von der Vorlaufzeit und der späteren Dauer der Festhypothek ab.

Ein gutes Geschäft ist es nur, wenn die Zinsen später steigen.

Die Bank übernimmt zum Preis der Prämie oder dem Zinsaufschlag das Zinsrisiko und lässt sich dafür bezahlen. Bei einer kurzen Vorlaufzeit ist das Zinsrisiko deutlich geringer als bei einer langen Vorlaufzeit von zwei bis drei Jahren. Entsprechend variieren die Preise.

Ein gutes Geschäft ist eine Forward-Hypothek für die Kunden nur, wenn die Zinsen dann tatsächlich steigen. Bleiben diese gleich oder sinken sogar, hat man die Prämie vergebens bezahlt. Darum sollte man sich vor einem Abschluss Gedanken machen, wie man selbst die Zinsperspektiven einschätzt.

Persönlich rechne ich nicht damit, dass die Zinsen rasch steigen. Wegen der Corona-Krise haben alle wichtigen Notenbanken der Welt ihre Geldpolitik erneut stark gelockert. Regierungen und Notenbanken fluten die Märkte mit spotbilligem Geld, um der schweren Rezession als Folge der Covid-19-Pandemie zu begegnen.

Die Leitzinsen bleiben wohl noch länger sehr tief.

Momentan sieht es so aus, dass sich die Weltwirtschaft vom Corona-Schock nicht so schnell erholen wird, zumal die Zahl der Neuansteckungen weltweit weiter zunimmt. Auch in der Schweiz braucht eine Wirtschaftserholung viel Geduld, zumal unser Land bei den Exporten stark von der EU und den USA abhängig ist, die beide schwer von Corona in Mitleidenschaft gezogen wurden. Nicht nur die US-Notenbank, auch die Europäische Zentralbank haben signalisiert, dass sie die Leitzinsen noch länger sehr tief halten wollen.

Vor diesem Hintergrund sehe ich auch für die Schweizerische Nationalbank keinen Spielraum für Zinserhöhungen. Würde die SNB an der Zinsschraube drehen, was für eine gewünschte Konjunkturerholung kontraproduktiv wäre, würde der Schweizer Franken für ausländische Investoren an Attraktivität gewinnen. Doch eine solche erneute Flucht in den Franken und eine damit verbundene Frankenerstarkung versucht die Nationalbank zu verhindern.

Im aktuellen Umfeld würde ich keine Forward-Hypothek abschliessen.

Angesichts all dieser Aspekte rechne ich nicht mit einer baldigen Zinserhöhung hierzulande und gehe davon aus, dass die Zinsen auch im nächsten Jahr auf extrem tiefen Niveau verharren. Eine Garantie, dass die Hypozinsen tatsächlich tief bleiben, haben Sie nicht, aber eine gute Wahrscheinlichkeit.

Daher würde ich im aktuellen Umfeld keine Forward-Hypothek abschliessen, sondern ganz einfach abwarten, die Zinsentwicklung im Auge behalten und später in Hinblick auf Ihre Hypothekenerneuerung Offerten von mehreren Anbietern einholen. Falls sich bei den Zinsen tatsächlich eine Trendwende abzeichnet, können Sie immer noch handeln. In der Zwischenzeit sparen Sie sich aber die Forward-Prämie.

1 Kommentar
    Hänsle Fisch

    Seit fast 15 Jahren sprechen einige Kundenberater davon, dass die Zinsen bald wieder steigen werden und drängen Kunden zu ungünstigen Abschlüssen. Das einzige was eingetroffen ist, war die weitere Talfahrt der Zinsen. So wie die allgemeine Weltwirtschaft aussieht, geht es in nächster Zeit kaum merklich aufwärts und man meint es kann auch nicht weiter runter gehen. Trotzdem unterbieten sich vor allem mehr neue, nicht traditionelle Institute mit neuen noch günstigeren Angeboten. Ich würde keinen Forward abschliessen, sollte es wirklich hoch gehen dann kaum mehr als der Forward Zuschlag. Zinsen von 3, 4 oder gar 5 Prozent wird es sehr lange nicht mehr geben.