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«Reservationen sind bloss ein Stück Papier»

Wer als Laie eine Wohnung kauft, ist in der schwächeren Position. Doch man kann sich dagegen wappnen, sagt der Rechtsprofessor Hubert Stöckli.

Die Abtretung von Mängelrechten ist für Käufer kein Zuwachs an Rechten: Hubert Stöckli warnt vor Irrtümern.
Die Abtretung von Mängelrechten ist für Käufer kein Zuwachs an Rechten: Hubert Stöckli warnt vor Irrtümern.
Sophie Stieger

Herr Stöckli, haben Sie selbst ein Haus bauen lassen oder eine Wohnung gekauft? Ich habe ein bestehendes Haus gekauft und durch einen Architekten umbauen lassen. Dem Architekten kommt eine sehr wichtige Rolle zu. Ich habe ihn sorgfältig ausgewählt und gute Erfahrungen mit diesem Projekt gemacht. Bei Verträgen ist genau dies entscheidend - wer mir als Vertragspartner gegenübersitzt.

Eigentumswohnungen werden heute in grosser Zahl nicht individuell gebaut, sondern ab Plan verkauft. Was sind die Risiken? Kauf ab Plan heisst, ich kaufe eine Wohnung, die es noch gar nicht gibt. Eine grosse Gefahr sehe ich darin, dass Verkaufsunterlagen wie Prospekte, Pläne, Computersimulationen oder auch die Ausstattung einer Musterwohnung unverbindlich sind. In der Praxis sind die Leute begeistert, sie unterschreiben einen Kaufvertrag und achten gar nicht darauf, was überhaupt Bestandteil des Kaufvertrags ist.

Sind die Verkaufsunterlagen unverbindlich? Verbindlich sind diese Unterlagen nur, wenn sie zum Bestandteil des Kaufvertrags erklärt werden und der Vertrag öffentlich beurkundet wird. Auch eine Musterwohnung, die man besichtigen kann, hat rechtlich keinerlei Aussagekraft und dient bloss der Werbung. Als Kaufinteressent muss man auf der Hut sein, sonst kann es einem passieren, dass die Musterwohnung vielleicht eine herrliche Aussicht bietet und die tatsächlich gekaufte Wohnung nur den Blick auf die Strasse gestattet. Heikel sind auch Computersimulationen, etwa wenn in der Darstellung der Sonneneinfall von Norden kommt. So etwas ginge schon in Richtung Täuschung.

Wichtig sind Käufern meist Wände, Böden und die Küche. Wie können sie sicherstellen, dass alles wie gewünscht geliefert wird? Wenn jemand eine Granitabdeckung in der Küche will, muss er sich dies im Kaufvertrag zusichern lassen. Oder im Baubeschreib, der Bestandteil des Vertrags sein muss.

Ist es sinnvoll, Kontrollgänge auf der Baustelle zu machen? Natürlich sollte ein Käufer den Bau begleiten. Doch es ist davon abzuraten, den Handwerkern Anweisungen zu erteilen. Sonst droht Gefahr, dass der Verkäufer einem Bestellungsänderungen unterstellt, mit entsprechenden Mehrkosten. Im Vertrag ist deshalb ausdrücklich festzuhalten, dass sämtliche Bestellungsänderungen schriftlich erfolgen müssen, und zwar mit Angabe von Kosten- und Terminfolgen.

In der Praxis werden viele Kaufinteressenten unter Druck gesetzt - etwa wenn sie gerade mal drei Tag Zeit haben, um eine Reservation zu unterzeichnen und 50'000 Franken anzuzahlen. Müssen sie sich das bieten lassen? In so einem Fall würde ich schlicht nicht zahlen und verzichten. Wenn man sich auf so etwas einlässt, ist man bis zu einem gewissen Grad selbst schuld. Weil diese Reservationsverträge - oft nur eine Seite A4 - nicht öffentlich beurkundet werden, sind sie rechtlich ohne Bedeutung und ungültig. Es ist nicht mehr als ein Stück Papier, aber ein kostspieliges.

Was ist davon zu halten, wenn Interessenten auf gut Glück unterschreiben - etwa noch vor der Finanzierungszusage einer Bank? Das ist ein gefährliches Spiel. De facto sind die Anzahlungen damit als A-fonds- perdu-Beiträge zu betrachten.

Was ist vorzukehren, damit die Anzahlungen nicht verloren gehen können? Wir müssen uns über den wirtschaftlichen Vorgang eines Kaufs ab Plan im Klaren sein - der Verkäufer verkauft zu Beginn möglichst viele Wohnungen, um damit den Bau zu finanzieren. Um das Risiko eines Verlustes möglichst klein zu halten, sollten die Anzahlungen anlässlich von Reservation und Beurkundung des Kaufvertrags möglichst klein sein.

Was, wenn im Voraus dreissig Prozent verlangt sind? Vorschüsse in solcher Höhe sind klar zu hoch. Der Käufer hat alles Interesse daran, einen möglichst grossen Anteil erst bei der Übergabe der Wohnung oder sogar noch später zu zahlen. Zusätzlich Sicherheit verleiht einem, Zahlungen nur auf ein Sperrkonto zu überweisen, einen Bautreuhänder mit der Überwachung des Zahlungsverkehrs zu beauftragen oder die Garantie einer Bank zu verlangen. In der Praxis ist das aber oft nicht durchsetzbar und kostet meist zusätzlich Geld.

Hilft es aber, wenn im Vertrag zumindest steht, dass alle Zahlungen zweckgebunden für das vereinbarte Projekt verwendet werden müssen? Eine solche Bestimmung ist sicher zweckmässig. Doch im Worst Case - wenn der Verkäufer konkurs ist - ist auch das nichts wert. Im Konkursfall ist der Käufer bloss einer von vielen Gläubigern und nicht etwa privilegiert. Recht oft handelt es sich bei Architekten und Generalunternehmern um kleine Betriebe, oft ohne viel eigenes Kapital. Beide Titel sind nicht geschützt und sagen insofern gar nichts aus über die Bonität und Vertrauenswürdigkeit einer Firma.

Was ist davon zu halten, wenn der Verkäufer die Haftung für Mängel ablehnt? In den Verträgen heisst es oft, dass der Verkäufer seine Mängelrechte an die Käufer abtritt und im Gegenzug seine eigene Haftung ausschliesst. Viele Käufer erkennen die Tragweite einer solchen Freizeichnung von der Haftung nicht und betrachten solche Klauseln sogar als Zuwachs an Rechten zu ihren Gunsten. Im Sinne eines echten Generalunternehmers sollte der Vertrag aber so formuliert sein, dass der Verkäufer für alle Mängel haftet - auch für die von ihm beauftragten Subunternehmer und Handwerker.

Gibt es weitere typische Vertragsklauseln, die Sie als problematisch einstufen? Die Alarmglocken sollten läuten, wenn der Käufer das Terminrisiko trägt. Wenn etwa ein konkreter Bezugstermin genannt ist und im nächsten Satz steht, es könne genauso gut sechs Monate später werden. Fairer wäre es, wenn Verzögerungen mindestens vier Monate im Voraus angezeigt werden müssten.

Manche Juristen sagen, dass Wohnungskäufer den Vertrag kaum lesen. Stimmt das? Ich bin überzeugt, dass viele Leute selbst wichtige Verträge gar nicht durchlesen. Die Vorfreude überwiegt. Das ist wie bei einer Heirat - wer mag sich in diesem Moment schon mit den negativen Seiten befassen? Verträge werden aber für den Fall formuliert, dass etwas schiefgeht.

Sind die Käufer als Laien gegenüber den Bauprofis nicht klar in der schwächeren Position? Ich würde sagen, sie sind weniger erfahren. Viele Käufer begeben sich selbst in eine schwache Position, weil sie sich die Tragweite eines solchen Geschäfts zu wenig klar machen. Man muss sich zunächst seinen Vertragspartner sehr sorgfältig auswählen. Die Schwäche der Position lässt sich auch korrigieren, indem man sich Beratung holt - etwa durch einen Architekten oder einen Baujuristen. Man kann sich auch an den Notar wenden; schliesslich gehört es von Gesetzes wegen zu den Berufspflichten eines Notars, die Vertragsparteien darüber zu informieren, was die einzelnen Vertragsbestimmungen für sie bedeuten. Man soll den Traum vom künftigen Eigenheim also träumen, aber man muss sich auch um die vertraglichen Aspekte kümmern.

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