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Günstige Finanzierung des EigenheimsErhalten Hausbesitzer bald Gratis-Hypotheken?

Viele Banken und Hypothekenvermittler empfehlen Hausbesitzern, von den aktuell tiefen Zinssätzen zu profitieren und jetzt langfristige Hypotheken abzuschliessen. Doch die Zinssätze könnten noch tiefer sinken.

Wer baut, bezahlt derzeit für Hypotheken wenig Zinsen. Weitere Zinssenkungen sind nicht ausgeschlossen.
Wer baut, bezahlt derzeit für Hypotheken wenig Zinsen. Weitere Zinssenkungen sind nicht ausgeschlossen.
Foto: iStock

Langfristige Festhypotheken sind derzeit ein Renner. 53 Prozent aller Hypotheken, welche die Vermittlerin Moneypark im ersten Halbjahr abschloss, hatten eine Laufzeit von zehn Jahren. Weitere 27 Prozent sogar eine Laufzeit von elf Jahren und mehr. Der Grund dafür sind verlockend tiefe Zinsen. Normalerweise zahlen Kunden für langfristige Hypotheken höhere Zinssätze als für kurzfristige – damit wird die Bank für das grössere Risiko bei grösserer Dauer entschädigt. Doch von dieser Regel ist momentan kaum noch etwas zu spüren. Die Zinssätze für lang- und kurzfristige Hypotheken haben sich in den vergangenen Jahren stark angenähert.

Die günstigste zehnjährige Hypothek gibt es bei Moneypark heute für 0,7 Prozent, eine zweijährige für 0,51 Prozent. Bei einer Hypothek von 100’000 Franken macht das nur noch einen Unterschied von 190 Franken pro Jahr aus. Vorübergehend sei sogar eine siebenjährige Festhypothek günstiger gewesen als eine Libor-Hypothek mit flexiblen Zinssätzen, sagt Stefan Heitmann, Geschäftsführer und Gründer von Moneypark. Aufgrund der geringen Preisunterschiede erstaunt es nicht, dass sich Hausbesitzer in Scharen für langfristige Hypotheken entscheiden: So erhalten sie gegen einen geringen Aufpreis für lange Zeit Planungssicherheit und schützen sich gegen allfällige Zinserhöhungen in den kommenden Jahren.

Mit langfristigen Verträgen zuwarten

Die Zinssätze könnten aber schon bald noch weiter sinken. Und zwar deutlich. Davon ist Adrian Wenger, Hypotheken-Experte beim VZ Vermögenszentrum, überzeugt. Er rät deshalb davon ab, jetzt langfristige Hypothekarverträge abzuschliessen.

Wenger verweist auf die Verzinsung von Sparkonten. Dort liegt der Zinssatz heute in der Regel bei 0 Prozent. Da Banken Kredite zu einem grossen Teil mit Mitteln von Sparkonten finanzieren, gehen sie auch bei Hypotheken von einem Mindestsatz von 0 Prozent aus. Hinzu kommt die Marge. Das Bundesgericht folgte vergangenes Jahr dieser Argumentation in einem Fall, bei dem es um Minuszinsen für Darlehen ging (lesen Sie hier mehr dazu). Mit anderen Worten: Solange der Zinssatz auf Sparkonten bei 0 liegt, sinken auch Hypothekarzinsen nicht unter 0 plus einer Marge für die Bank.

Doch die Zinserträge auf Sparkonten sind unter Druck: Bei hohen Beträgen ziehen Finanzinstitute ihren Kunden bereits Minuszinsen ab. Und die Grenze dafür sinkt, da die Banken flüssige Mittel bei der Nationalbank nur zu einem Minuszins hinterlegen können. «In den vergangenen Monaten gab es für Banken eine Entlastung, weil sie verfügbares Geld als Covid-19-Darlehen an Unternehmen geben konnten», sagt Wenger. Er rechnet damit, dass auf Sparkonten vermehrt Minuszinsen verrechnet werden, wenn die Banken wieder mehr Geld bei der Nationalbank hinterlegen müssen.

Wenn der Druck weiter steigt und Geld auf Sparkonten zunehmend für weniger als 0 Prozent verzinst wird, hätte das demnach auch spürbare Folgen für Hypothekarzinsen. Wenger rechnet damit, dass die ohnehin schon tiefen Zinssätze bei Hypotheken nochmals deutlich sinken, «wenn die Nullergrenze bei den Sparkonti gesprengt wird». Die vor wenigen Jahren noch unvorstellbare Gratishypothek würde damit Realität.

Indizien für Zinssenkungen

Ein Indiz für eine weitere Zinsreduktion ist die erwähnte Annäherung der Sätze von kurz- und langfristigen Hypotheken. «Banken erhöhen damit für ihre Kunden den Anreiz, langfristige Verträge abzuschliessen», sagt Hypotheken-Experte Wenger vom VZ Vermögenszentrum. Denn wenn eine Bank davon ausgehe, dass die Zinsen sänken, sei die Festhypothek ein Vorteil. Heitmann relativiert und nennt den Konkurrenzdruck als weiteren Grund für die Annäherung der Zinssätze: «Pensionskassen bieten vermehrt langfristige Hypotheken zu attraktiven Konditionen an.»

Ein weiteres Indiz ist die Laufzeit bei Rahmenverträgen. Solche Verträge gibt es bei Libor-Hypotheken, bei denen die Zinssätze kurzfristig ändern. Üblicherweise verpflichten sich Kunden mit solchen Rahmenverträgen über eine Dauer von drei bis fünf Jahren zu diesem Modell. Doch momentan haben laut Wenger die meisten Banken keine solche Rahmenlaufzeit mehr. Das deute auf Umwälzungen im Zinsmarkt hin. Als Hauptgrund dafür nennt Wenger, dass Banken sich mehr Spielraum für Margenanpassungen offenhalten wollten. Heitmann nennt einen anderen Grund für die fehlenden Rahmenlaufzeiten: Bis Ende 2021 wird der Systemwechsel vom Libor- auf den Saron-Satz umgesetzt.

«2021 wird mit Blick auf Hypothekarzinsen ein spannendes Jahr», prognostiziert Wenger. Trifft seine Prognose zu und bleibt das Zinsniveau tatsächlich längere Zeit tief, können Hausbesitzer auf Hypotheken mit kurzen Laufzeiten Kosten einsparen. Aus Sicht von Heitmann spricht aufgrund verschiedener wirtschaftlicher Risiken hingegen einiges dafür, sich die aktuellen Tiefzinsen langfristig zu sichern. In einem Punkt sind sich die beiden Experten aber einig: Nach einem kurzen Anstieg während des Lockdown werden die Zinssätze nun noch lange Zeit auf tiefem Niveau verharren.

48 Kommentare
    Hänsle Fisch

    Je tiefer die Zinsen, desto höher die Preise für Land und Liegenschaften, da sich immer mehr Leute Wohneigentum leisten wollen/können. Der nächste grosse Umbruch wird kommen, wenn der Eigenmietwert und mögliche Abzüge für Investitionen am Objekt abgeschafft oder zumindest reduziert werden. Man stelle sich nur mal vor wie sich der Zustand der Häuser verschlechtert, wenn die Eigentümer nicht mehr anderen, da es sich steuerlich nicht mehr lohnt.