Wer sich für den Kauf einer Eigentumswohnung interessiert, macht als erstes Bekanntschaft mit dem kalkulatorischen Zinssatz. Denn diesen verwenden die Banken, um zu ermitteln, wer sich eigene vier Wände finanziell leisten kann und daher eine Hypothek bekommt. Hierfür steht der Begriff Tragbarkeit. Eine Hypothek ist für die Schuldner um so eher tragbar, je geringer der kalkulatorische Zins ist.

Der skizzierte Mechanismus erklärt, weshalb immer mal wieder eine Senkung des kalkulatorischen Zinssatzes zur Diskussion steht. Auf diese Weise, so das Argument, könnten die finanziellen Hürden für Eigenheimkäufe abgebaut werden.

Die meisten Kreditinstitute berechnen die Tragbarkeit einer Hypothek anhand eines kalkulatorischen Satzes von 4 bis 5 Prozent. Auf dieser Grundlage – und unter Einbezug der Statistiken zur individuellen Einkommens- und Ausgabensituation – kommen lediglich 20 Prozent aller Mieterhaushalte in der Schweiz für eine Hypothek in Frage, hält die Zürcher Kantonalbank (ZKB) in ihrer jüngsten Ausgabe von «Immobilien aktuell» fest.

Warnung vor einem Trugschluss

Hinzu kommt eine zweite Barriere – die Belehnungsgrenze. Banken vergeben Hypotheken bis maximal 80 Prozent des Immobilienpreises, für den Rest müssen die Käufer mit eigenen Mitteln aufkommen. Letztere müssen also nicht nur ein hinreichendes Einkommen erzielen, sondern auch genügend Vermögen haben, um mit der Bank ins Geschäft zu kommen. Laut ZKB erfüllt gar nur jeder zehnte Mieterhaushalt beide Bedingungen und kann den Traum vom selbst bewohnten Eigenheim träumen.

Gleichzeitig werden zehnjährige Hypotheken zu Zinssätzen von rund 1 Prozent vergeben, ohne dass ein merklicher Zinsanstieg auf absehbare Zeit auszumachen ist. Da wäre es doch naheliegend, dass die Banken den kalkulatorischen Zinssatz zum Beispiel auf 3 Prozent ermässigen. So liesse sich der Kreis potenzieller Haus- und Wohnungskäufer schlagartig erweitern.

Nach Ansicht der ZKB ist das aber ein Trugschluss. Ein auf 3 Prozent reduzierter kalkulatorischer Zinssatz würde zwar, so Ursina Kubli, «schweizweit eine zusätzliche Nachfrage von 50'000 bis 90'000 Wohneinheiten nach sich ziehen, wie wir schätzen». Die Leiterin Immobilien-Research bei der ZKB setzt dieses Volumen aber in Bezug zu den rund 22'000 Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen, die im letzten Jahr erstellt wurden. «Der Nachfrageschub entspräche damit bis zu vier Jahresproduktionen», sagt Kubli.

Um die höhere Nachfrage zu befriedigen, müsste der Bau von Eigenheimen drastisch hochgefahren werden. Doch eine solche Reaktion hält die ZKB kurzfristig kaum für möglich. Nicht nur, weil Kapazitätserhöhungen im Wohnungsbau immer nur zeitlich verzögert erfolgen. Darüber hinaus sind die Auftragsbücher vieler Baufirmen randvoll, die benötigten Zusatzkapazitäten somit gar nicht verfügbar.

«Pure Symptombekämpfung»

Bei dieser Ausgangslage auf dem Markt für Eigenheime würde eine «Nachfrageexplosion», ausgelöst durch einen niedrigeren kalkulatorischen Zinssatz, zu markanten Preissteigerungen führen. «Laut unseren Modellen ist mit bis zu 20 Prozent höheren Preisen zu rechnen», sagt Kubli. In einem Zeitraum von drei Jahren und mehr, so erwartet die Immobilienexpertin, sollte der Markt ein neues Gleichgewicht finden – bei immer noch deutlich erhöhten Preisen und einer nur leicht vergrösserten Zahl von Eigenheimbesitzern.

Das Schrauben am kalkulatorischen Zinssatz ist denn aus ihrer Sicht «pure Symptombekämpfung». Der Schweizer Eigenheimmarkt kranke nicht an fehlender Nachfrage, sondern an «akutem Angebotsmangel», ergänzt Kubli. Dieses Ungleichgewicht werde bestehen bleiben. Solange jedenfalls, wie die Zinssätze auf Tiefständen verharren und Pensionskassen oder Versicherer mangels Anlagealternativen weiter in grossem Stil Renditeliegenschaften kaufen.

Denn für die Bauherren ist es attraktiver, Renditeobjekte zu erstellen, die sich auf einen Schlag verkaufen lassen. «Im Vergleich dazu erweist sich die Vermarktung von Eigentumswohnungen Stück für Stück meist als aufwendiger», sagt Kubli, «und es bleibt immer das Risiko, dass sich am Ende nicht alle Wohnungen verkaufen lassen.»