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Geldblog: LiegenschaftenkaufEigenfinanzierung oder Hypothek?

Hypo-Zinsen kann man sich sparen – solange durch den Immobilienkauf nicht alle liquiden Mittel blockiert werden.

Grosse Hütte, wenig Geld: Wer zu viel Kapital in der Immobilie parkiert, muss im Alter den Gürtel eventuell enger schnallen.
Grosse Hütte, wenig Geld: Wer zu viel Kapital in der Immobilie parkiert, muss im Alter den Gürtel eventuell enger schnallen.
Illustration: Christina Baeriswyl

Was halten sie von der Idee, eine Wohnung zu kaufen – ohne eine Hypothek darauf aufzunehmen? Ich bin bereits 66 Jahre alt und komme in nächster Zeit zu Geld. Da hat mir jemand geraten, gar keine Hypothek aufzunehmen, da ich mit 66 nicht mehr kreditwürdig bin. Geht das überhaupt, und wenn ja, wo liegen die Vor- und Nachteile? Leserfrage von H.R.

Wenn man eine Immobilie ohne Fremdkapital finanzieren kann, ist dies aus meiner Sicht immer die optimale Voraussetzung. Eine Fremdfinanzierung ist in der Regel nötig, weil die Käufer das für den Liegenschaftenkauf notwendige Kapital nicht alleine aufbringen können, da Immobilien in der Schweiz sehr teuer sind. Falls man aber über das nötige Kapital verfügt und darüber hinaus sonst noch über einiges an Reserven verfügt, ist ein Erwerb ohne Fremdkapital ein Vorteil. Zwar sind die Zinsen für eine Hypothek momentan sehr tief und werden es wohl wegen der Coronakrise noch einige Zeit bleiben. Dennoch sparen Sie sich ohne Fremdkapital die Zinsen, die Sie ansonsten der Bank abliefern müssten.

Nun kann man zu Recht einwenden, dass Sie das viele Geld, das Sie in Ihre Eigentumswohnung stecken, allenfalls gewinnbringender an den Finanzmärkten investieren könnten. Allerdings ist die Rendite nicht garantiert und Sie tragen je nach gewählter Strategie ein mehr oder weniger grosses Anlagerisiko. Sie müssen sich fragen, ob Sie dazu bereit sind und ob Sie auf dem Kapital eine höhere Rendite wünschen als Ihnen die Zinsersparnis bringt. Mit Aktien könnten Sie allenfalls eine ansprechende Rendite erwirtschaften und könnten schöne Dividenden einstreichen, doch müssten Sie in der Lage sein, mit den damit verbundenen starken Kursschwankungen zu leben.

Aus Bankensicht ist es vorteilhaft, wenn Sie sowohl eine Hypothek aufnehmen als auch Anlagen tätigen. Dann verdient die Bank doppelt. Falls Sie aber eine hohe Kapitalsicherheit suchen und das Geld ohnehin nur sehr konservativ anlegen würden, was derzeit kaum Rendite bringt, fahren Sie aus meiner Sicht besser, wenn Sie auf die Hypothek verzichten und die Wohnung selbst finanzieren.

Ein Immobilienkauf hat neben vielen Pluspunkten immer den Nachteil, dass sehr viel Kapital gebunden ist.

Nicht zwingend ein Problem ist die Frage, ob Sie mit 66 überhaupt eine Hypothek bekommen. Tatsächlich überprüfen die Banken die Tragbarkeit einer Fremdfinanzierung einer Immobilie kritisch und setzen bei der Tragbarkeitsrechnung weit höhere Zinsen ein als derzeit effektiv herrschen. Wenn nach der Pensionierung das Einkommen wegfällt und allenfalls nur bescheidene Renten aus AHV und Pensionskasse bestehen, ist die Tragbarkeit einer Hypothek nach der Pensionierung in Frage gestellt und viele Banken verzichten dann lieber auf ein Geschäft.

Da Sie aber genügend Kapital haben, um die Wohnung gleich zu zahlen, gehe ich davon aus, dass Ihnen die meisten Banken trotz Ihres Alters eine Hypothek geben würden, denn angesichts Ihrer Kapitalreserven sind Sie wohl trotzdem kreditwürdig. Ob Sie eine Immobilie gleich cash bezahlen oder eine Fremdfinanzierung via Bank oder Versicherung machen, ist allein Ihre Entscheidung. Den Immobilienverkäufer interessiert lediglich, ob er das Geld bekommt, egal, ob es direkt von Ihnen kommt oder indirekt via Bankhypothek.

Kein überzeugendes Argument gegen eine Eigenfinanzierung ist der Schuldzinsabzug, den Sie bei den Steuern geltend machen können. Da die Zinsen extrem tief sind, fällt auch der Steuerabzug nicht wirklich ins Gewicht. Prüfen würde ich allerdings die Frage, ob Sie abgesehen vom nötigen Kapital für den Eigentumswohnungskauf noch genügend Reserven flüssig haben für die Deckung aller Nebenkosten, allfällige spätere Renovation und vor allem für den Lebensbedarf mit steigendem Alter.

Ein Immobilienkauf hat neben vielen Pluspunkten immer den Nachteil, dass sehr viel Kapital gebunden ist. Daher würde ich nur dann eine Eigentumswohnung erwerben, wenn sichergestellt ist, dass Sie noch viel Geld für die Bestreitung Ihres Lebensstandards bis ans Lebensende haben. Der Wohnungskauf sollte nicht dazu führen, dass Sie zwar viel Geld in der Immobilie parkiert haben, aber als Rentner beim Lebensstandard den Gürtel enger schnallen müssen, weil Ihr Kapital in Beton blockiert ist.

3 Kommentare
    Thomas Müllern

    Aus meiner Sicht macht es mehr Sinn stat einer voll bezahlten zwei (oder ein mfh) mit Hypothek zuerwerben und so den maximalen Ertrag zu generieren. Die Hypothek kann man dann jährlich über die nicht genutzten Ertäge zurückzahlen