Wie ein Erdbeerjoghurt ohne Erdbeeren

Es wäre zu wünschen, dass eine Mietpreisstatistik, einen fruchtbaren Beitrag zur Bewältigung der Herausforderungen im Wohnungsmarkt leisten kann. Eine Anmerkung .

Leben in Basel: Da das Wohnungsangebot im Kanton knapp ist, besteht ein Bedarf nach zusätzlichem, durchmischtem und preisgünstigem Wohnraum.

Leben in Basel: Da das Wohnungsangebot im Kanton knapp ist, besteht ein Bedarf nach zusätzlichem, durchmischtem und preisgünstigem Wohnraum.

(Bild: Keystone)

Einen Volkswirtschaftler, so sagt man, erkennt man daran, ob er in der Lage ist, auch aus einer falschen Statistik die richtigen Schlüsse zu ziehen. Die vom Immobilienportal Homegate publizierten Miet-Maps, welche die durchschnittlichen Wohnungsmietpreise von Drei-Zimmer-Wohnungen (70 Quadratmeter) entlang der Tramlinien abbildeten, sind nicht völlig falsch, verleiten aber zu Fehlschlüssen.

Es ist unbestritten, dass wir auf statistische Daten angewiesen sind, um von vielen Entwicklungen überhaupt eine Ahnung zu haben. Trotzdem stellt sich die Frage, ob eine Statistik hält, was sie verspricht. Weil die Mieten in laufenden Mietverhältnissen nur unter bestimmten Voraussetzungen angepasst werden dürfen, bezahlen langjährige Mieter meist deutlich weniger für ihre Wohnung, als in den Inseraten verlangt wird. Deshalb unterscheidet man zwischen den Bestandsmieten, für Wohnungen, die schon lange vermietet sind, und den Angebotsmieten der Wohnungsportale.

Eine Durchschnittsmiete beinhaltet jeweils Mieten aus langjährigen Verträgen sowie Neumieten. Deshalb liefert das Bundesamt für Statistik jährlich aktualisierte Durchschnittsmieten aus Bestandes- und Angebotsmieten. Eine Mietpreisstatistik wie jene von Homegate hingegen, welche die Bestandsmieten ausklammert und nur auf die auf ihrem Portal inserierten Wohnungen abstützt, ist im Vergleich dazu wie ein Erdbeerjoghurt ohne Erdbeeren – dafür aber zu einem überhöhten Preis.

Je höher die Zahl, desto höher der Druck

Der direkte Zahlenvergleich legt dies offen. So liegt der Median der Bestandsmiete bei Drei-Zimmer-Wohnungen in Basel aktuell bei 1266 Franken. 50 Prozent der bestehenden Mieten liegen unter diesem Median, 50 Prozent darüber. Der durchschnittliche Wohnungsmietpreis, den Homegate angibt, liegt bei 1602 Franken. Dass es im Zentrum am teuersten ist, ist weder neu noch überraschend. Dafür fehlt im Bericht die Botschaft hinter den Zahlen (ausser es sollte sich vor allem um eine Werbebotschaft handeln). Dabei hätte man auch mit den ermittelten Angebotsmieten wichtige Zusammenhänge zeigen können.

So hätte man die Wohnkostenquote errechnen können, also das Verhältnis zwischen der Durchschnittsmiete aller inserierten Wohnungen und der lokalen Kaufkraft aller Einwohner im Quartier. Aus der Wohnkostenquote lässt sich der Verdrängungsdruck ableiten für die Menschen, die in dem jeweiligen Quartier wohnen. Je höher die Zahl, desto höher der Druck, da ein immer höherer Teil des Haushaltseinkommens für eine neu bezogene Wohnung aus­gegeben werden müsste.

In Basel, aber auch in anderen Schweizer Städten hat dieser Druck einen realen Hintergrund. Die Bevölkerung von Basel-Stadt wächst seit zehn Jahren kontinuierlich. Im letzten September wurde die Grenze von 200 000 Einwohnern überschritten. Auch die Zahl der Arbeitsplätze wächst kontinuierlich, im Vergleich zum Bevölkerungswachstum ist dieses Wachstum sogar stärker und sorgt für eine hohe Dynamik. Der so entstehende Bevölkerungsdruck ist auf dem Wohnungsmarkt zu spüren; in der Stadt steigen die Mieten.

Für Abhilfe können vor allem neue Wohnungen sorgen. Bis der Wohnungsbau jedoch noch stärker als heute auf den Neubauarealen angekommen ist, besteht zugleich ein Anlagedruck. So ist im Immobilien­sektor seit der Finanzkrise von 2008 eine hohe Liquidität vorhanden. Immobilien gelten als sichere Anlagen. Dieser Anlagedruck kann mangels Alternativen dazu führen, dass Bestandsliegenschaften zu früh oder zu teuer saniert werden, was sich ebenfalls auf die Mietpreise niederschlägt.

Wirkungsvolle Antworten sind gefragt

Die kürzlich veröffentlichten Ergebnisse der Wanderungsbefragung 2018 haben gezeigt, dass es in Basel-Stadt – wenn auch auf tiefem, aber wesentlich höherem Niveau als vor zehn Jahren – Haushalte gibt, die bei einer Wohnungskündigung den Kanton verlassen. So kann eine Wohnungskündigung oder die Suche nach einer kleineren oder grösseren Wohnung etwa zur Verdrängung von sozial schwächeren Personen führen, weil keine mit der Bestandsmiete vergleichbare Angebotsmiete gefunden werden kann oder weil zu wenig passender Wohnraum zur Verfügung steht.

Da das Wohnungsangebot im Kanton knapp ist, besteht ein Bedarf nach zusätzlichem, durchmischtem und preisgünstigem Wohnraum. Die vom Regierungsrat verabschiedeten Massnahmen zur Umsetzung der Verfassungsinitiative «Recht auf Wohnen» setzen hier – im Verbund mit den gemeinnützigen und privaten Wohnbauträgern – massgeblich an. Im Zusammenspiel mit der Umsetzung der Wohnschutzinitiative, der zweiten Verfassungsinitiative, die bestehenden preisgünstigen Wohnraum besser schützen will, sollen in Basel-Stadt wirkungsvolle Antworten auf den mehrfachen Druck gegeben werden.

Es wäre zu wünschen, dass eine Mietpreisstatistik, auch wenn sie von privater Seite stammt, einen fruchtbaren Beitrag zur Bewältigung dieser Herausforderungen leisten kann – und sich wenn immer möglich auch Beeren im Joghurt befinden, wenn es so angekündigt wird.

Der Autor, Lukas Ott, ist Leiter der Kantons- und Stadtentwicklung Basel-Stadt.

baz.ch/Newsnet

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