Die Stadt der Mieter entdeckt das Wohneigentum

Nur knapp jeder Siebte in Basel besitzt eine Immobilie. Doch als Anlageobjekt wird das Eigenheim zunehmend geschätzt.

Das Rosentalquartier ist dank der Überbauung Erlenmatt der grösste Magnet für Neuzuzüger in Basel. Foto: Vistadoc/Peter Burri

Das Rosentalquartier ist dank der Überbauung Erlenmatt der grösste Magnet für Neuzuzüger in Basel. Foto: Vistadoc/Peter Burri

Kurt Tschan

Ende 2017 lebten in der Schweiz 59 Prozent der Schweizerinnen und Schweizer in einer Mietwohnung. Damit machten diese 59 Prozent aller Haushalte aus. In Basel-Stadt, und das war Rekord, lag der Anteil der Mieterinnen und Mieter bei 84 Prozent. Damit übertrumpfte die Rheinstadt sogar Genf, das auf 78 Prozent kam. Zum Vergleich: Der Anteil an Mietwohnungen im Wallis lag Ende 2017 nur bei 39 Prozent, im Jura waren es 42 Prozent.

Dass Mieteranliegen in Basel-Stadt mehrheitsfähig sind, steht deshalb für Donato Scognamiglio, CEO der Iazi AG, ausser Zweifel. Der Zürcher Immobiliendienstleister erarbeitet für die Basler Kantonalbank (BKB) regelmässig Wohnstudien. Mitte 2018 waren gleich vier Mieter-Initiativen vom Basler Souverän angenommen worden. Das Verhältnis zwischen Mietwohnungen und Stockwerkeigentum hat sich seit den Siebzigerjahren aber verändert. Gab es im Jahr 1970 in Basel 690'000 Mietwohnungen, so waren es 2017 nur unwesentlich mehr, nämlich 711'000.

Preise haben sich verdoppelt

Beim Stockwerkeigentum sind jedoch in der gleichen Zeitspanne 5280 neue Wohneinheiten hinzugekommen. Mit 200 Einheiten waren Eigentumswohnungen 1970 faktisch noch inexistent. Genossenschaftliche Wohnungen entwickelten sich deutlich langsamer. Sie legten zwischen 1970 und 2017 um 680 Einheiten auf 9400 zu. Bei den Einfamilienhäusern war ­sogar eine Abnahme erkennbar. 10'300 Häuser 1970 standen 8900 im 2017 gegenüber.

Wer in der Vergangenheit den Mut hatte, Wohneigentum zu ­erwerben, profitierte gleich dreifach. Zum einen machte er sich vom Vermieter unabhängig. Gleichzeitig zeigten die Preise für Hypothekarkredite nach unten. Letztlich setzte aber auch eine wundersame Wertvermehrung ein.

«Die Preise für Eigentumswohnungen in Basel haben sich in den letzten 20 Jahren mehr als verdoppelt.»Donato Scognamiglio, Iazi AG

«Die Preise für Eigentumswohnungen in Basel haben sich in den letzten 20 Jahren mehr als verdoppelt», sagte Scognamiglio. Durchschnittlich lag die Wertsteigerung pro Jahr bei respektablen vier Prozent. Nach einer Reduktion im 2018 haben im vergangenen Jahr sowohl die Preise für Einfamilienhäuser als auch für Stockwerkeigentum erneut zugelegt. Die beliebtesten Quartiere für Neuzuzüger waren die Altstadt mit dem Zentrum sowie Kleinbasel-Ost.

Gemäss Scognamiglio verteuerten sich Eigentumswohnungen in Basel innerhalb von zwölf Monatenum 2,8 Prozent. Der Wert der Einfamilienhäuser stieg sogar um 2,9 Prozent. Auch im Baselbiet gewann, wer Wohneigentum besass. «Im Eigentumsbereich gab es ein Plus von 1,9 Prozent», sagte Scognamiglio. Das war 0,1 Prozent mehr als im schweizerischen Durchschnitt.

10 Prozent gemeinnützige Wohnungen

Mit Blick auf den Basler Mietwohnungsmarkt sieht die Performance deutlich unspektakulärer aus. «Die Preise stiegen hier seit 1999 um 24,5 Prozent und seit 2009 nur noch marginal», sagte Scognamiglio. Der Anteil der gemeinnützigen Wohnungen in Basel-Stadt lag übrigens bei zehn Prozent, in der Stadt Zürich waren es 25 Prozent. Durchschnittliche Preise für Mietwohnungen in Zentrumsnähe liegen durchschnittlich bei 2000 Franken, was gemäss Scognamiglio sehr teuer ist.

Während ein typisches Haus in Pratteln oder Ettingen weniger als 1,5 Millionen Franken ­kostet, sind inzwischen nicht nur auf dem Bruderholz oder im Bachletten­Quartier, sondern sogar schon in Kleinbasel-West Preise von über 1,8 Millionen Franken Alltag. Je weiter eine Immobilie vom Zentrum entfernt liegt, umso günstiger ist sie in der Regel.

Gemäss Scognamiglio dürften die Preise für Eigenheime in ­Basel-Stadt weiterhin anziehen und den schweizerischen Trend übertreffen. Zwar würden steigende Leerstände auf eine Entspannung der Wohnsituation hindeuten, dies jedoch auf einem tiefen Niveau.

In Basel-Stadt sind fast die Hälfte der Wohnungen Einpersonenhaushalte.

Bei den Mieten erwartet er weiterhin keine grossen Bewegungen. Am beliebtesten sind in Basel-Stadt Einpersonenhaushalte. Sie machen 46,8 Prozent aus. Damit wird der schweizerische Durchschnitt um zehn Prozent übertroffen. Paare ohne Kinder kommen auf 22 Prozent. 21 Prozent der Haushalte werden von Paaren mit Kindern genutzt.

Mit Blick auf die Klimadiskussion stellte er fest, dass Haushalte in den beiden Landgemeinden Bettingen und Riehen den grössten Fussabdruck hinterlassen. Lebten pro Hektare Land im Matthäus-Quartier 263 Personen und im Gebiet Claraplatz 176, so waren es in Riehen 20 und in Bettingen nur 5. 

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